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平安技巧_深圳木头龙旧改十年终破局 1300多业主结束流离失所

2020-01-11 16:38:47
[摘要] 旧改专家也表示,1300多户签约业主长期流离失所,已形成重大的社会问题,木头龙项目涉及众多公共利益,产生重大社会风险,政府部门介入迫在眉睫。木头龙旧改项目困局,有望得到化解。截至2018年,深圳市累计列入计划的城市更新项目共计746个,拆除规模合计约58平方公里,但实施率只有37%。宋丁说,希望木头龙事件成为推动深圳修改相关立法的一个契机。

平安技巧_深圳木头龙旧改十年终破局 1300多业主结束流离失所

平安技巧,8月5日,媒体一篇《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道出炉,这一十年拖而未决的旧改片区,再一次被推到了舆论中心。

报道称,已签约业主呼吁政府部门尽快依法依规介入,推进项目顺利实施。旧改专家也表示,1300多户签约业主长期流离失所,已形成重大的社会问题,木头龙项目涉及众多公共利益,产生重大社会风险,政府部门介入迫在眉睫。

所幸,这一次各方并没有等太久。

8日,深圳罗湖区城市更新和土地整备局发布《罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》,指出木头龙片区零星房屋征收已确定为2019年度罗湖区零星急需项目,项目征收范围已确定。

木头龙旧改项目困局,有望得到化解。

但有受访人士指出,政府此次的介入更多只是一种临时手段,将来必须从立法上改变达到100%签约率才能旧改的局面。

为何改不动?

木头龙小区位于罗湖区华丽路与爱国路交界处,2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。

这一小区始建于1980-1982年间,拆迁房屋共61栋,共有1340户业主。

2015年,木头龙项目整体签约率便超过了90%,此后,这一数据“艰难爬坡”,到2017年,整体签约率超过98%。时至今日,签约率已达99.7%,但仍剩下4户未签约。

根据深圳《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,零散旧住宅区,权利主体的城市更新意愿应当达到100%;小地块城市更新单元拆除,权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

具体而言,只有当签约面积和签约人数均达到100%的情况下,旧改才能启动。

这一被称作“双百”签约率的规定,成为深圳旧改难推进的最大原因。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示,经常出现的一个情况是,会有一些人漫天要价,拖慢了整个进程。

截至2018年,深圳市累计列入计划的城市更新项目共计746个,拆除规模合计约58平方公里,但实施率只有37%。

早在2017年,罗湖区政府就曾发函称:以旧住宅区改造为主(已批规划)的拆迁重建类城市更新项目中,未签约业主与市场主体积极协商拆迁谈判问题,尽快达成一致意见。对于久拖不决的,罗湖区政府将依法依规解决拆迁遗留问题。

而木头龙项目正是关注的焦点。但时至今日,木头龙项目又拖了约2年。

推动立法修改的契机

深圳旧城改造主要分为旧改和棚改两种方式。

棚改所面向的主要是老旧住宅区,而旧改(又称“城市更新”)的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

根据深圳住建局2018年出台的《关于加强棚户区改造工作的实施意见》,对于搬迁安置补偿和奖励标准,按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例,奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。

而旧改的补偿标准则由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

棚改以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住户专营机构为主,其他企业可参与的模式,并且启动并无100%签约率的规定。上述《关于加强棚户区改造工作的实施意见》提出,签约期内达不成补偿协议,或房屋所有人不明确的,区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

何倩茹告诉记者,相比而言,棚改的赔偿条件比旧改差一些,所以业主方能旧改的话一般就不希望棚改了。

旧改为何要达到100%的签约率?

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉21世纪经济报道记者,100%签约率能避免可能出现的强拆事件,但这也是一个有漏洞的制度设计,木头龙旧改陷入僵局就是一个典型。

2017年,深圳市城市更新协会召开“关于旧住宅区城市更新项目僵局处理机制研讨会”,会上有法律专家指出,少数业主合法权益应该受到保护,但多数业主权益和公共利益更不应该忽视,平等保护才是法制思维。

其他城市有何经验?在今年6月深圳的一场“老旧住宅小区更新困境与创新之路”委员议事厅中,有政协委员表示,香港的旧改经验是,政府对要拆迁的物业进行保密措施,以防有人为了赔偿去购入房屋,然后再拖着谈条件。一般是等拆迁方案公布后,马上进行征集拆迁的意愿,还有进行确权,当确权达到了95%以上,剩下的5%是必须要把物业卖给实施主导方,相当于有一个强制回收条例,因此能够有效避免确权难以及恶意炒作的问题。

一直以来,深圳各界都曾建议修改立法,降低签约率杠杆。宋丁说,希望木头龙事件成为推动深圳修改相关立法的一个契机。

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